Per chi deve vendere un immobile oggi, uno dei motivi principali che può bloccarne la vendita è posizionarlo in una fascia di mercato sbagliata. Realizzare il massimo profitto nel minor tempo è l’ambizione di ogni agente, ma se l’immobile rimane fermo per un periodo troppo lungo rischia anche di diventare invendibile. Stabilire invece le valutazioni centrate sui valori attuali di mercato, attraverso i giusti strumenti, può essere vincente. Affrontiamo l’argomento con Antonio Liccardi, titolare dell’agenzia Progeacasa a Roma, in via Prenestina e via Nomentana, e conoscitore del mondo immobiliare da oltre 30 anni.
Per la sua esperienza, come sta andando il mercato immobiliare a Roma?
Sicuramente il rialzo dei tassi di interesse sta determinando un allungamento nei tempi medi di vendita senza causare, comunque, un serio contraccolpo ai valori medi. Il vero problema di chi non riesce a vendere casa è piuttosto individuare e posizionarsi subito sul mercato con il prezzo corretto. Oggi c’è la tendenza a promettere una vendita a prezzi elevati, ma il rischio è che se l’immobile rimane troppo sul mercato può perdere reputazione ed il suo valore tende a scendere. I potenziali acquirenti di quell’immobile si concentreranno su case simili a prezzi più realistici, i mesi passeranno, diminuiranno le visite, nel frattempo si saranno persi i veri interessati e con il tempo il proprietario sarà costretto a rivedere il prezzo e non raramente ad accettare anche proposte più basse rispetto a quelle che poteva ricevere prima con il prezzo giusto.
In che modo si può stabilire un prezzo corretto di mercato?
Bisogna abbandonare l’inclinazione ad una valutazione “emotiva”, come spesso accade, ma deve essere quanto più oggettiva possibile, stimata da un agente immobiliare che conosca il territorio e utilizzi strumenti adeguati, anche comparati tra di loro. Nella nostra agenzia, ad esempio, usiamo strumenti differenti proprio per avere un prezzo quanto più reale possibile.
Quali parametri utilizzano questi strumenti?
La maggior parte dei calcolatori si basano sui valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), quotazioni di macroaree in ciascun comune, con un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato, locazione per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Noi usiamo dei sistemi di comparazione che considerano procedure riconosciute a livello nazionale e secondo gli Standard di Valutazione Internazionale (I.V.S.). Ovviamente ci sono situazioni dove anche nella stessa zona i valori differiscono tra loro, immagino un condominio prestigioso, l’estetica di uno stabile, un bagno cieco, l’impatto acustico, la vicinanza di un parco ed altri fattori che un calcolatore non può tenere in considerazione. È qui che diventa fondamentale la competenza di un agente immobiliare.
Come si vende prima e meglio un immobile?
Certamente incide molto come viene presentato ai potenziali acquirenti: ad esempio con un servizio fotografico professionale e dedicato e con descrizioni accurate nei portali online di settore e in altri canali di comunicazione. (Ancora vedo proprietà in vendita con foto fatte dai cellulari). Per tutti i nostri immobili utilizziamo il Matterport, una telecamera 3D che trasforma gli spazi reali in modelli digitali fedeli e realistici. Questo consente una visita immersiva come se si ci trovasse all’interno dell’immobile. Inoltre per i nostri clienti mettiamo a disposizione un servizio di Virtual Home Staging, un vero e proprio progetto di restyling a cui i futuri acquirenti potranno ispirarsi per la loro nuova casa.
Cosa deve aspettarsi un cliente da una moderna agenzia immobiliare?
Credo che oggi non sia possibile fornire un adeguato servizio se l’agenzia non è strutturata e dotata anche di personale qualificato che si occupi dell’attività accessorie all’intermediazione, affinché l’agente immobiliare possa essere libero di portare avanti la sua attività di intermediazione. Inoltre all’interno di un’agenzia immobiliare moderna ci sono figure professionali che possono seguire i clienti a 360 gradi, fornendo assistenza su tutti i fronti, da quello tecnico a quello legale oltre a tutti quelli legati alla comunicazione e promozione nei diversi canali, compresi quelli digitali. L’acquisto di un bene prezioso come una casa ha necessità di professionalità e competenza per una trasparente transazione immobiliare.
Chi ha una casa da vendere può essere tentato a muoversi in autonomia per risparmiare i costi dell’intermediazione. Ma è davvero la scelta giusta?
È l’errore più grande che vedo commettere da molti. Oggi l’immobiliare necessita di una burocrazia complessa e il ‘fai da te’ può diventare rischioso. Chi vuole vendere un immobile vuole concludere l’operazione nel minor tempo e al miglior prezzo. Gli adempimenti che sono richiesti per procedere ad una corretta compravendita sono fortemente cambiati. Prima della messa in vendita di un immobile è molto importante fare un’analisi a livello tecnico, legale e urbanistico, per evitare tante problematiche che si possono verificare. È sempre più importante, per questo motivo, avvalersi di strutture ben organizzate, con figure professionali di riferimento. Perché l’acquisto di una casa è certamente uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona.
La crescita della sua agenzia è andata di pari passo con il costante aggiornamento nel settore immobiliare. Quanto è importante l’attenzione a soluzioni d’avanguardia?
Nel settore immobiliare c’è stato un cambio repentino del modo di lavorare e un aumento della burocratizzazione e dei servizi da garantire ai clienti. Nella mia storia lavorativa ho seguito sempre le tendenze del momento, in particolare in termini di innovazione nella comunicazione e nell’esposizione pubblicitaria così da valorizzare al meglio il patrimonio immobiliare affidatoci in vendita. In questo modo siamo diventati una realtà conosciuta e apprezzata sul territorio. Tutto il personale in agenzia ha un notevole bagaglio di esperienza professionale e questo ci ha portato a fidelizzare una significativa clientela che ci spinge a fare sempre meglio. Abbiamo recentemente aperto una nuova sede in via Nomentana, per rafforzare la nostra presenza ed essere più vicini anche ai clienti di quella zona di Roma.
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