Il mercato immobiliare italiano torna nel 2021 a registrare un aumento dei volumi di compravendita, in particolare per immobili con dimensioni maggiori e con spazi esterni utilizzabili. Ciò è dettato da nuove esigenze abitative, prezzi in questo momento vantaggiosi e tassi dei mutui bancari ancora bassi. Diventa determinante, a questo punto, farsi aiutare da un intermediario immobiliare per cogliere al meglio questa opportunità. Ne abbiamo parlato con Leonardo Raso, titolare di LR Immobiliare a Roma, che vanta un’esperienza di 25 anni in questo settore.
Come sta cambiando in questo momento la richiesta di immobili?
Dopo i periodi di lockdown, che abbiamo vissuto nell’ultimo anno, c’è una grande propensione all’acquisto e un aumento delle transazioni. È cambiato in particolare l’approccio alla tipologia di immobile. Mentre prima si preferivano monolocali o bilocali di piccole dimensioni, si è aperta un’interessante domanda per le abitazioni di ampie metrature, una volta più difficili da vendere, con una crescita di vendita pari al +41,3%. Questo è condizionato, ad esempio, dalle nuove esigenze dettate dallo smart working. C’è anche una maggior richiesta di abitazioni dotate di spazi esterni – come un giardino al piano terra – per ottenere un maggior comfort abitativo.
Questa grande vivacità del mercato che conseguenze sta portando?
L’aumento significativo della domanda sta creando in molte persone l’illusione che si possa fare a meno dell’intermediario per vendere il proprio immobile. Il 50% delle transazioni immobiliari, infatti, sono condotte ancora in forma autonoma tra privati.
Perché molti preferisocono il fai-da-te?
Certamente la scelta parte dal pensiero di un risparmio sulle provvigioni, oggettivamente gittimo e comprensibile, ma in realtà è un grave errore. Purtroppo, ancora oggi c’è l’errata visione che l’agente immobiliare sia colui che deve solo trovare l’acquirente della casa, ma in realtà ci sono molte problematiche che sottendono la vendita di un immobile e molto spesso non si conoscono fino in fondo. Il fai-da-te, quindi, nasconde gravi rischi.
Quali rischi corre chi non si avvale di un professionista?
Prima di tutto, oggi ci sono molti aspetti normativi e burocratici da conoscere con attenzione per la buona riuscita di una compravendita, come l’analisi della conformità edilizia e urbanistica oppure l’aggiornamento catastale di un immobile.
C’è un altro rischio da non sottovalutare nella vendita di un immobile?
È importante controllare gli acquirenti che vengono fatti entrare in casa, spesso sconosciuti, specialmente se l’immobile è ancora abitato. Non è detto che siano sempre persone interessate all’acquisto, si verificano, purtroppo, anche casi, in cui facciano sopralluoghi finalizzati a probabili furti. Noi, ad esempio, prima di portare l’acquirente a vedere l’immobiliare, raccogliamo tutte le informazioni, comprese le sue capacità economiche e ne appuriamo la serietà. Ma c’è ancora un altro rischio più serio.
E quale sarebbe?
Si sta verificando nella città di Roma un fenomeno molto preoccupante per chi deve vendere un immobile, quello dei cosiddetti “cacciatori di caparre”.
Chi sono i ‘cacciatori di caparre’?
Veri malintenzionati che prima di contattare il proprietario si informano di possibili difformità edilizie dell’immobile, a volte non conosciute dallo stesso proprietario. Lo convincono quindi ad accettare una caparra confirmatoria, spesso anche sostanziosa, e pochi giorni prima del rogito evidenziano il difetto dell’immobile e, quindi, l’impossibilità di essere acquistato. A questo punto il proprietario, a norma di legge, è costretto a dare il doppio della caparra versata. Per questo è importante affidarsi ad un agente immobiliare con appurata competenza.
Ci fa un esempio di un aspetto spesso sottovalutato nell’analisi di un immobile?
Un problema molto serio sono quegli immobili connessi ad una donazione, in particolare, se il donante è deceduto e non sono ancora passati 10 anni dalla sua morte.
In che senso diventano un problema?
Secondo la legge italiana la donazione è un’anticipazione in vita dell’eredità. Un erede legittimo, eventualmente danneggiato dall’atto di donazione, può impugnare l’atto di trasferimento del bene immobiliare e rivendicarlo, anche se nell’ultimo passaggio di proprietà risulta tutto corretto. Non accertare da subito questo aspetto può provocare serie questioni giuridiche in futuro. Per noi di LR Immobiliare è uno dei controlli preliminari effettuati sull’immobile da vendere, oltre all’importante servizio di check up urbanistico gratuito che attiviamo nel prendere in carico un immobile.
Come si riconosce un buon agente immobiliare?
Il primo obiettivo è diffidare dell’agente che semplifica o banalizza l’esecuzione delle pratiche tecniche e burocratiche da dover fare. Un buon agente, prima di accettare un incarico, valuta molti aspetti: dalla valutazione giusta del prezzo dell’immobile, all’analisi di visure catastali ed ipotecarie aggiornate per scongiurare contenziosi giuridici, alla raccolta della documentazione necessaria per la vendita, diventata sempre più abbondante negli ultimi anni. Nel settore immobiliare le verifiche sono diventate molto scrupolose, per questo è fondamentale confrontarsi con un professionista che investirà tempo e risorse personali per quell’immobile.
Per cogliere questo trend positivo di vendita, come si individua il prezzo più adeguato?
È preferibile diffidare di quegli agenti che, per prendere l’incarico e non deludere il venditore, preferiscono accettare il prezzo che gli viene indicato dal proprietario, senza fare una corretta valutazione. Noi, in base alla nostra esperienza, prima di assegnare un prezzo, lo analizziamo bene e lo confrontiamo anche con altri prezzi di immobili simili già venduti nella stessa zona. Un prezzo fuori mercato, infatti, allunga i tempi di vendita e svaluta l’immobile, perché fa insorgere il dubbio sul perché sia in vendita da tanto tempo.
Quindi, affidarsi ad un professionista immobiliare non è sempre un costo…
Se si sceglie un agente immobiliare con le caratteristiche descritte finora, non solo non è un costo, ma può diventare un valore aggiunto. Fa evitare possibili problemi giuridici e spese impreviste anche ingenti, mentre contribuisce a ridurre i tempi nella vendita e garantire il miglior prezzo. Di norma, quindi, il costo sostenuto per la mediazione è di gran lunga inferiore al beneficio che si trae avvalendosi di un agente immobiliare competente.
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