Massimiliano Dentelli: «L’agente immobiliare non è un “apriporta” ma segue il cliente anche dopo l’acquisto dell’immobile»

Il titolare dell’agenzia Immobiliare Dentelli di Sarzana, in Liguria, spiega come orientarsi in un settore molto delicato e che tocca direttamente la vita delle persone: «Tutelare sia chi vende, sia chi compra. Si dovrebbe evitare il “fai da te” che può portare grossi rischi».

Massimiliano Dentelli, lei è titolare dell’omonima agenzia immobiliare dal 2003. Grazie alla sua professione ha assistito prima al “boom” dell’immobiliare nel 2007 e poi alla crisi. Oggi quale è il “polso” del settore?

«E’ il momento buono per investire nel “mattone”. I prezzi sono scesi del 25-30% e il rendimento che può dare una casa in affitto è mediamente più alto di un tempo, grazie anche alla cedolare secca al 10%,  per gli affitti a canone concordato».

E’ il momento di fare un affare quindi…

«Credo si più opportuno dire che è il momento di guardarsi intorno. Questa situazione avvantaggia indubbiamente chi ha la possibilità di fare un investimento, è meno favorevole però per chi deve vendere un immobile. Aggiungo che ci sono Comuni in Italia, come quello di Sarzana, che sono riusciti ad abbassare in modo sostanziale  l’Imu sulle seconde case così da dare uno stimolo al mercato».

Il mercato è fatto quindi da chi compra e da chi vende. Il ruolo dell’agenzia immobiliare è un po’ quella di “arbitro”?

«Sì. Una agenzia deve tutelare entrambi. Per quanto riguarda chi vende l’agente sa che si vuole realizzare dalla casa il maggior prezzo possibile. Per questo, è bene diffidare da chi,  per aggiudicarsi un incarico, stimerà l’immobile con un prezzo più alto solo per “sedurre; il tutto però deve avvenire con il massimo tatto perchè oggi è facile relazionarsi con un venditore che ha acquistato con valori diversi da quelli attuali e dietro ad una valutazione c’è sempre una persona che per compiere quella acquisto ha fatto molti sacrifici” . Non bisogna lasciarsi trasportare dall’agente che offre il prezzo più alto, ma da una oggettiva quotazione di mercato  tenendo conto del valore di vendita  delle  case nella stessa zona».

E per chi compra?

«Una agenzia immobiliare che fa seriamente e, dico “coscienziosamente”, il proprio lavoro segue il cliente fin dall’inizio. Non solo consigliando la tipologia di immobile più adatta alla esigenze del singolo o della famiglia ma anche in tutta quella serie di passaggi che spesso il cliente non vede…»

Quali?

«Va raccolta una notevole mole di documentazione. Servono la copia dell’atto di provenienza dell’immobile che si intende vendere e la sua documentazione catastale e ipotecaria, che comunque andrà sempre verificata dal notaio per garantirne l’aggiornamento alla data del rogito. A seconda dei casi va prodotta  copia della licenza, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire. Nel caso poi in cui l’immobile nel corso degli anni sia stato sottoposto a modifiche catastali, urbanistiche o edilizie sarà necessario raccogliere tutta la documentazione relativa».

Un piccolo archivio…

«Non è finita qui. Altri documenti da produrre sono il certificato di agibilità-abitabilità , l’Ape– attestato di prestazione energetica.

Quando l’immobile si trova in condominio, al notaio va consegnata anche una copia del regolare pagamento delle rate condominiali. E’ anche opportuno avvisare il potenziale acquirente se ci sono o meno dei lavori programmati all’interno del condominio».

Ora stiamo esagerando, credo…

«A lei farebbe piacere comprare un appartamento a 150mila euro e scoprire solo dopo l’acquisto che all’interno del condominio ci sono degli importanti lavori da fare, come la realizzazione di un ascensore, che costerà altri 10mila euro a famiglia? Ecco io credo di no…»

 Sembra quindi necessario affidarsi a dei professionisti oppure va bene anche il “fai da te”?

«Il “fai da te” va bene per la domenica quando si vuole riparare una staccionata in giardino e anche in quel caso è sempre meglio non esagerare. Qui stiamo parlando di spese importanti di decine e decine di migliaia di euro che rappresentano il sudore e la fatica delle persone. L’acquisto della casa è uno dei “passi” fondamentali della vita di una persona. E’ quindi necessario affidarsi a chi sa fare corrette valutazioni, a chi ha le competenze.  Una agenzia immobiliare affidabile sa fare valutazioni e stime immobiliari sulla base di un’attenta analisi di mercato, si occupa della promozione e della pubblicità in internet, fino alla redazione contratti preliminari di compravendita. Noi, ad esempio, offriamo anche servizi di consulenza legale, notarile, tributaria, e creditizia».

Di agenzie immobiliari ce ne sono molte. Come scegliere?

«Lei come sceglie un buon ristorante, un buon commercialista o un bravo dentista?».

Molto spesso dal passaparola e dal “nome”…

«Esatto! Affidarsi ad agenti immobiliari che hanno un “nome”, che ci hanno messo la faccia, che esercitano una professione basandola su un bagaglio di anni e anni di esperienza può fare la differenza. Oltre a questo serve circondarsi di un team di persone altamente specializzate nei singoli passaggi che portano poi all’acquisto o alla stipula di un contratto d’affitto di una casa. Una agenzia immobiliare deve garantire capacità di ascolto, trasparenza, organizzazione, risoluzione dei problemi e ottime capacità di mediazione».

 Secondo lei internet ha cambiato il settore?

«E’ fondamentale avere un sito web che sia una vetrina. Un luogo multimediale dove gli utenti possano trovare fotografie ben fatte che valorizzino al massimo un immobile. Il sito finisce spesso per sostituire la “vetrina” fisica. Mi permetto di aggiungere un concetto…».

Prego signor Dentelli…

«Il sito di una agenzia parla da solo. Le fotografie, la facilità di navigazione, il reperimento di notizie utili, sono lo specchio non solo della qualità della casa o dell’appartamento, ma anche di chi lavora in quell’immobiliare. Modificare le foto dell’abitazione penalizza la propria agenzia. E porterà poi ad un effetto “delusione” una volta visionato lo stabile. Per rendere migliore la presentazione  delle abitazioni in vendita è meglio affidarsi a fotografi professionisti, inoltre è necessario sensibilizzare il proprietario perchè presenti l’immobile in condizioni ottimali per la valorizzazione dello stesso, spesso l’acquisto della propria casa è emozionale».

 Parliamo di affitti. Come orientarsi?

«Sempre meglio evitare il “fai da te”. Per tutelare sia l’affittuario che il titolare dell’immobile è bene selezionare la clientela.  Una agenzia responsabile non fa mai stipulare affitti che superano un terzo della bustapaga netta dell’interessato e allo stesso tempo non propone affitti a prezzi al di sotto del mercato. Sicuramente in questi due casi si verificheranno brutte sorprese. Ora però vi devo salutare che ho un appuntamento…»

Con un cliente?

«Sì, è quello che amo di più del mio lavoro. Incontrare le persone e aiutarle in una scelta così importante».

 

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