Tiziano Meoni: i consigli per investire con successo nel settore della ricezione turistica.

Un passato nel settore delle costruzioni e grande esperienza in materia urbanistica. Tiziano Meoni è un imprenditore e General Manager di vari hotels nel Centro di Roma, ha maturato negli anni le necessarie conoscenze tecniche ed interpersonali per diventare uno dei consulenti più affermati nel campo degli investimenti del settore turistico-ricettivo della Capitale. Nel 2005 il primo investimento in un hotel nel Rione Monti.

Roma continua ad attrarre milioni di turisti, è dunque vantaggioso investire in aziende ricettive?

“Sì, a patto che si seguano delle regole che solamente chi ha esperienza conosce, in quanto Roma ha delle sue caratteristiche e bisogna sapersi districare tra pratiche e passaggi burocratici, inclusa la Sovrintendenza. Innanzitutto la scelta della zona è fondamentale per affittare a prezzi congrui, e per più giorni possibili, le camere a disposizione; poi bisogna saper scegliere la tipologia dell’immobile e contrattare il miglior canone d’affitto. Infine, un altro passaggio che fa la differenza, è realizzare il numero giusto di camere. La scelta della tipologia appropriata di ristrutturazione, garantisce un rientro più veloce nelle vendite e nelle prenotazioni ed è così che si realizza un piccolo albergo di lusso (boutique Hotel) con una sua precisa immagine”.

Quindi non tutte le zone di Roma, garantiscono eguali margini di redditività?

“Assolutamente no. Anche in alcune zone che potrebbero sembrare ottime dal punto di vista della notorietà, faccio l’esempio del Colosseo o del Vaticano, gli hotels affittano le camere a prezzi meno vantaggiosi rispetto alle 3 zone migliori di Roma, dove statisticamente le camere si vendono meglio, sia come prezzi che come programmazione temporale. Inoltre voglio svelare un piccolo segreto: ci sono delle piccole ma importanti strategie su come realizzare le camere…meglio che siano grandi, modulabili ed addirittura che possano essere interconnesse per venire incontro alle più disparate esigenze familiari”.

Come inizia la progettazione e come si sviluppa?

“Quando si inizia un progetto di investimento, stimato in una forbice compresa tra i 300mila fino ad oltre il milione di Euro, è necessario ottenere un canone d’affitto vantaggioso che vada a regime nel corso degli anni. Dopo la ristrutturazione, che orientativamente può durare circa 6 mesi, riusciamo già a vendere sul mercato le camere sin dal primo giorno di inizio dell’attività. Ciò è frutto di anni di specializzazione in “revenue managent” (vendere una camera ad un determinato periodo ed al miglior prezzo possibile), esperienza in “hotel comparison” e naturalmente crearsi una buona “brand reputation”. Questo implica anche avere dei margini nella contrattazione delle percentuali riconosciute per le prenotazioni e quindi poter contare su un maggior guadagno”.

Quanto può rendere un investimento?

“Affidandosi a professionisti esperti che valutino ogni aspetto fondamentale, dalla capacità di trovare immobili con determinate caratteristiche e metrature, svolgendo un appropriato studio tecnico-urbanistico ed amministrativo, sino a sviluppare un progetto che sia adeguato all’operazione, si può ottenere anche fino al 15% annuo. Ed infatti sono molti i professionisti, gli ingegneri, gli avvocati e le persone dello spettacolo che investono anche per garantirsi una rendita proficua. Ma c’è anche la possibilità di vendere un’azienda creata ad arte dopo qualche anno, con guadagni anche del doppio di quanto investito inizialmente. E quella che attualmente sto gestendo, ne è un chiaro esempio!”.

Secondo Lei, qual è la scelta migliore per chi decide di iniziare questa attività: acquisto dell’immobile oppure l’affitto?

“Se si hanno a disposizione grandi disponibilità economiche, diciamo all’incirca 1,5/2 milioni di euro, si può prendere in considerazione l’acquisto dell’immobile con una previsione di ammortamento in 15-20 anni. L’altra opzione è quella dell’affitto, ma in questo caso bisogna conoscere dei parametri oramai consolidati, come la metratura complessiva (circa 250/350 mq.) e saper scegliere sul mercato degli immobili con dei buoni canoni mensili di locazione. Naturalmente tutto ciò si acquisisce con tanta esperienza ed avere contatti con le più importanti agenzie immobiliari. Un’altra modalità per gestire dei piccoli boutique hotels, è “l’affitto d’azienda” che è una tipologia contrattuale molto flessibile e molto elastica”.

Le sue osservazioni sono davvero interessanti e mettono in luce come non conviene improvvisarsi in questo settore.

“I neofiti vanno incontro a molte problematiche in quanto bisogna essere dei profondi conoscitori della legge regionale e di tutti i requisiti di legge e normative vigenti che prevedono sanzioni molto pesanti… persino la chiusura dell’azienda. Faccio qualche esempio: se manca una sala comune, se le finestre sono piccole, se è un piano dove non c’è un’altezza abitabile, oppure c’è un vincolo della Sovrintendenza di qualsiasi tipo, se il regolamento di condominio lo vieta…si rischia gran parte del profitto”.

Quindi anche in questo settore, con obblighi e burocrazia non si scherza?

“La burocrazia è asfissiante ed anche complessa: dal DVR (il documento della valutazione dei rischi), al GDPR, la nuova normativa per la riservatezza e la gestione dei dati personali: già solamente il suo non rispetto, prevede una multa del 5% del fatturato, che praticamente significa buttare quasi un anno di lavoro! Altro esempio: il mancato versamento  del contributo di soggiorno, fa incorrere in peculato che è un reato penale. E questi sono solamente alcuni esempi”.

Un’ultima domanda: per quanto tempo crede che sia ancora conveniente investire?

“Per ora le licenze turistico-ricettive non sono contingentate ma credo che inevitabilmente prima o poi il Comune di Roma porrà un freno. Quindi a tutti dico : “carpe diem”! Il tempo non è illimitato”.

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Leggi l’approfondimento Ansa Tiziano Meoni: investire nelle attività turistico-ricettive a Roma, può rendere fino al 15% annuo!

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